Ole tarkkana taloyhtiön talousarvion suunnittelussa

Julkaistu: 18.01.2023

Taloyhtiöiden taloutta kuormittavat poikkeuksellisen isot kustannusten nousut. Kaukolämpötaloissa kustannukset nousevat keskimäärin noin kahdeksan prosenttia. Kulujen kokonaisnousu asettaa isot paineet taloyhtiöiden ja niiden omistajien taloudelle alkaneena vuonna. Kunkin taloyhtiön omasta kulurakenteesta ja sen kehityksestä riippuu tarkka vuotuinen kustannuskehitys. Vastiketasot päätetään kevään yhtiökokouksissa.

Lämmitys keskeisenä tekijänä hinnan nousuun

Lämmitys on taloyhtiön menoeristä suurin, jopa neljänneksen suuruinen. Kaukolämmön hinta on Turussa, Kaarinassa, Raisiossa ja Naantalissa nousemassa vuodelle 2023. Kiinteistöliiton Indeksitalo-mallilla laskien kustannuksen nousu on noin 15 prosenttia vuoteen 2022 verrattuna, ja 24 prosenttia vuoteen 2021 verrattuna. Samalla kaukolämmön perusmaksu on noussut noin 8 prosenttia. Iso korotus on tulossa myös Laitilan kaukolämpöön, 12 prosenttia.

Maltillisempia 2–4 prosentin korotuksia on odotettavissa Liedossa, Paraisilla ja Uudessakaupungissa. Loimaalla kaukolämpö pysyy ennallaan ja Salossa kaukolämmön hinta on laskemassa noin 7,5 prosenttia. Salon ekovoimalan käyttämää jätepolttoainetta lukuun ottamatta kaikkien poltettavien energianlähteiden hinnat ovat nousseet Venäjän aloittaman sodan jälkeen.

Sähkön säästäminen kannattaa

Kiinteistöliiton toteuttamassa syksyn korjausrakentamisbarometrissa kerättiin vastauksia myös taloyhtiöiden sähkösopimusten mallista ja sähköenergian hinnasta vastaushetkellä. Tulosten perusteella noin 70 prosentilla vastanneiden taloyhtiöistä oli määräaikainen sähkösopimus kiinteistösähkössä. Sähköenergian sopimushinta oli syksyn vastaushetkellä kerrostaloissa noin 6,50 snt/kWh. Havainnoista 80 prosenttia oli väliltä 4,0–27,5 snt/kWh. Määräaikaisia sopimuksia päättyi merkittäviä määriä vuoden 2022 viimeisellä neljänneksellä ja on päättymässä vuosien 2023–2024 aikana.

Taloyhtiöissä on varauduttava siihen, että sähkön markkinahinta säilyy korkeana talvikauden ajan. Jokaisella yhtiöllä on kuitenkin omat sähkösopimuksensa sekä siihen liittyvät sopimusehdot ja -hinnat. Sähkökustannusten kehityksellä on merkitystä myös kaukolämpötaloissa. Indeksitalossa edullisen määräaikaisen sopimuksen päättyminen voi tarkoittaa vastikkeessa noin 0,20–0,25 euron/m2 korotuspainetta vuositasolla.

Veden ja jäteveden hinnat myös nousussa

Turussa, Loimaalla ja Paraisilla veden ja jäteveden hinta nousi vuoden vaihteessa noin 3–4 prosenttia. Raisiossa, Naantalissa, Kaarinassa, Liedossa, Salossa ja Laitilassa hinta pysyy ainakin toistaiseksi ennallaan.

Jätelain uudistus nostaa kustannuksia erityisesti pienissä taloyhtiöissä

Jätehuollon kustannukset ovat jätelain uudistuksen tuomien lajitteluvelvoitteiden vuoksi nousemassa erityisesti 5-19 huoneiston taloyhtiöissä. Näitä yhtiöitä koskeva uusi pakkausjätteiden erilliskeräys on oltava kiinteistöissä hoidettuna viimeistään 1.7.2023. 5-9 huoneiston yhtiöihin kustannusnousu iskee kovimmin, ja kulut voivat nousta noin 80 prosenttia. Hiukan suuremmissa 10-19 huoneiston yhtiöissä arvioitu nousu on noin 50 prosenttia. Isommissa yhtiöissä kustannusnousu on jää pienemmäksi noin 15-20 prosenttiin. Yhtiövastikkeessa nousupaine tarkoittaa 0,03-0,17 euroa/m2 vaikutuksia.

Jäteastioihin ja niiden tyhjennyksiin liittyvät kustannukset eivät ole uudistuksen ainoa kustannus taloyhtiössä. Merkittävä osa muista uusista kustannuksista tulee siitä, että jätteenkeräykseen tarkoitettuihin tiloihin joudutaan satsaamaan. Tilojen on oltava sellaisia, jotka täyttävät myös turvallisuus- ja terveysvelvoitteet.

Koron nousut otettava huomioon osakkaan taloudessa

Korjaushankkeeseen otetun taloyhtiölainan korko on tyypillisimmin sidottu 12 kuukauden euriboriin. Korkosuojaus on taloyhtiölainoissa harvinaista. Kolmen prosenttiyksikön koron nousu voi tarkoittaa 2.000.000 euron putkiremonttilainassa 2,00 euroa/m2 aikaisempaa korkeampaa rahoitusvastiketta.

Uudistalojen hallinnossa on syytä olla hereillä. Turussa valmistui noin 2.700 kerro- tai rivitaloasuntoa vuosien 2020–2021 aikana ja saman verran vuoden 2022 aikana. Useissa uudistaloissa lainanlyhennys alkaa vasta muutaman vuoden kuluttua kohteen vastaanotosta. ”Kun tarkastelee Turun asuntojen myynti-ilmoituksissa olevia vastiketasoja, voi havaita, että lyhennyksen aloittaneessa uudehkossa yhtiössä rahoitusvastike voi olla helposti luokkaa 14-18 euroa/m2. Tämän lisäksi maksetaan hoitovastike, toteaa Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtaja Juuso Kallio.”

Budjetin seurannassa oltava tarkkana

On tärkeää, että taloyhtiön hallituksella on valmius ja valtuudet toimia tarvittaessa nopeastikin, jos yhtiön taloustilanne sitä vaatii. Hallituksella on hyvä olla valtuudet periä tarvittaessa ylimääräisiä vastikkeita. Isännöitsijän on raportoitava yhtiön taloustilanteesta hallitukselle riittävän tiheästi. ”Mahdollisiin vastikerästeihin taloyhtiö voi puuttua huoneiston hallintaanotolla tai oikeudellisen perinnän keinoin”, sanoo toiminnanjohtaja Juuso Kallio.

Taloyhtiön kassassa on hyvä olla noin kolmen kuukauden vastikekertymää vastaava rahasumma, jotta yhtiön maksuvalmius on turvattu muuttuvissa tilanteissa. Taloyhtiöiden vastikeseurannan on oltava näissä oloissa huolellista. Rästeihin pitää puuttua tavanomaisin keinoin viipymättä. Kovien kustannusnousujen aikana piiloon jäävät vastikerästit voivat murentaa nopeasti taloyhtiön maksuvalmiutta ja talouden hallintaa, mikä ei olisi yhdenkään taloyhtiön osakkaan edun mukaista.

Kiinteistöliitto on julkaissut päivityksensä jäsentaloyhtiöidensä käyttöön tarkoitetusta taloyhtiön talousarvio-ohjeesta vuodelle 2023. Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi on täydentänyt ohjetta alueellisilla havainnoilla.

Haku

Kirjoita hakukenttään hakusana tai sen osa. Älä käytä jokerimerkkejä. Tällöin haku etsii kaikki mahdolliset osumat, joista löytyy käyttämäsi kirjainyhdistelmä. Esimerkiksi Tupakointi tai tupak toimivat molemmat hakusanoina.