Valmistaudu korjaushankkeisiin ajoissa

2.8.2024

Taloyhtiöiden korjaustarve on kasvussa kaikkialla maassa. Matalat vakuusarvot hankaloittavat monessa tapauksessa lainansaantia. Niinpä osakkaiden kannattaakin varautua korjaushankkeisiin säästämällä ennakkoon.

Taloyhtiöt ja kotitaloudet ovat olleet tiukassa puristuksessa viime vuosina. Koronaepidemian käynnistämää kustannusten kasvua on kiihdyttänyt edelleen Venäjän käynnistämä sota. Erityisesti uudisrakentaminen on hidastunut, mutta myös korjausrakentaminen on saanut siipeensä. 

Vaikka lainakorkojen taso on historiallisessa kontekstissa maltillinen, yhdistettynä yleiseen kustannustason nousuun korot jarruttavat talouden pyöriä taloyhtiöissä ja kotitalouksissa tuntuvasti. Vuoden 2020 alusta lähtien sekä kuluttajahinnat, rakennuskustannukset että kiinteistön ylläpitokustannukset ovat nousseet 17–18 %, mikä on selvästi enemmän kuin keskimääräiset käytettävissä olevat tulot. Alkuvuonna 2024 inflaatio on onneksi alkanut taittua.

Taloyhtiöiden korjaustarve on kuitenkin kasvussa kaikkialla maassa. Korjaushankkeita hankaloittaa etenkin muuttotappioalueilla se, ettei pankeista välttämättä heru remonteille rahoitusta. Suomessa on paljon kerros- ja rivitalokantaa, jossa huoneistojen neliöhinta liikkuu tuhannen euron molemmin puolin, merkittävällä osalla selvästi alle tuhat euroa.

Matalat vakuusarvot ovat omiaan vaikeuttamaan taloyhtiön lainansaantia. Jos tällaisessa yhtiössä on paljon korjaustarvetta, hanketta ja sen rahoitusta pitää suunnitella hyvissä ajoin etukäteen. Korjaamisbuumi koskee nyt erityisesti 1970- ja 1980-luvulla rakennettuja kiinteistöjä.

Osakkaiden omat säästöt helpottavat lainansaantia

Monien taloyhtiöiden kannalta on välttämätöntä, että osakkaat varautuvat korjaushankkeisiin säästämällä ennakkoon. Yksi työkalu tähän on asuintalovaraus, eli ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi.

Taloyhtiön ennakkovarautumisen lisäksi osakkaat voivat itse varautua tuleviin hankkeisiin. Jos riittävällä osuudella osakkaita on korjausten maksamiseen riittävästi rahaa säästössä tai mahdollisuus saada pankista henkilökohtaista lainaa, pienenee taloyhtiön lainantarve vastaavasti. Osakkaiden kykyyn ottaa omaa rahoitusta ei voi sokeasti luottaa, vaan asiaan on varauduttava hyvin ennakolta.

Mikäli rahoitusta taloyhtiön välttämättömiin korjaushankkeisiin ei ole saatavilla, on viimeisenä vaihtoehtona kiinteistön hallittu alasajo ja purkaminen. Tämä on etenkin asunto-osakeyhtiössä aivan viimeinen ja pakon sanelema vaihtoehto, jos rakennuksen korjaaminen osoittautuu mahdottomaksi.

Kiinteistöjen korjausrakentamista koskevia uudistuksia on tulossa myös ilmasto- ja energia-asioita koskevan sääntelyn kautta. Parhaillaan eletään rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistamisen viimeisiä vaiheita. Uusi direktiivi tuo muutostarpeita myös korjausrakentamisen energiatehokkuutta koskeviin määräyksiin. Tähän liittyen myös vastuullisuuden raportointipaineet ovat rantautumassa taloyhtiöihin. Korjausrakentamisessa tämä näkyy todennäköisesti ensimmäisenä pankkien ja rahoitusyhtiöiden kautta. Energiatodistus voi saada tulevaisuudessa rinnalleen uusia kiinteistön ilmastovaikutuksiin liittyviä dokumentteja.