Taloyhtiön vastuu sisäilmaongelmissa

1.11.2024

Asunto-osakeyhtiössä taloyhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet ja perusjärjestelmät. Asukkaan ilmoittaessa mahdollisesta sisäilmaongelmasta yhtiön on käytännössä aina reagoitava.

Joskus asukkaan epäilys saattaa perustua aistihavaintoihin, toisinaan hän on voinut teettää esimerkiksi homekoiratutkimuksen tai pyytää kunnan terveystarkastajan tarkastuskäynnille.

Jos yhtiö on saanut osakkaalta tutkimusraportteja, kannattaa asian selvittäminen aloittaa tutustumalla asiakirjoihin. Lisäksi asian kartoittaminen edellyttää käytännössä aina huoneistokäynnin tekemistä ammattilaisen kanssa, riippumatta siitä oliko huoneistossa vielä tehty tutkimuksia vai ei.

Alkukartoitus määrittää toimenpiteet

Sisäilmaongelmaa epäiltäessä on aivan ensimmäiseksi selvitettävä ongelman todennäköisin syy ja laajuus. Mikäli on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa voisi olla taloyhtiön korjattavaksi kuuluva vika, tulee yhtiön teettää huoneistossa tarvittavat tutkimukset. Jos osakkaalla on ollut perusteltu syy epäillä yhtiön korjausvastuulle kuuluvaa vikaa, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakkaan tilaamien tutkimusten kustannuksista, jos näistä ei ole erikseen sovittu.

Usein ongelman akuutti syy voidaan selvittää jo asiantuntijan tekemällä tarkastuskäynnillä. Silloin tarkastetaan aistinvaraisesti huoneiston ilmanlaatu ja todennäköiset syyt koettuun ongelmaan. Usein tarkastustilanteessa mitataan ilmanvaihdon ilmamääriä ja huoneiston paine-eroa. Olosuhteiden salliessa voidaan apuna käyttää myös lämpökameraa. Rakenteita rikkovia tutkimuksia tai laboratorionäytteitä ei tässä vaiheessa tehdä.

Alkukartoituksen jälkeen tehdään korjaavat toimenpiteet tai tilataan tarvittavat jatkotutkimukset. Usein ongelmat liittyvät puutteelliseen ilmanvaihtoon tai korvausilman saantiin. Joskus syynä voi olla asukkaan oma toiminta, esimerkiksi raitisilmaventtiilit on teipattu umpeen tai ilmanvaihto sammutettu sähkön säästämiseksi. Tällöin riittää perusjärjestelmien saattaminen toimintakuntoon.

Mikäli yhtiön selvityksissä ei todeta yhtiön vastuulle kuuluvissa rakenteissa tai järjestelmissä korjattavaa ongelman aiheuttajaa, päättyy asian selvittäminen yhtiön osalta tähän. Mikäli osakas haluaa teettää huoneistossaan tarkempia tutkimuksia, kuten rakenneavauksia ja laboratoriotutkimuksia, voi yhtiö sopia selvityskustannuksista osakkeenomistajan kanssa. Tällöin osakas vastaa kustannuksista, jos yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa ei löydy.

Sisäilmatutkimukset ja korjaussuunnittelu

Mikäli tarkastuskäynnillä todetaan tarve tarkemmille tutkimuksille, tehdään tutkimussuunnitelma ongelman 
laadun ja laajuuden selvittämiseksi. Usein tämä tarkoittaa tutkimuksia myös muissa huoneistoissa. Kun kyse on yhtiön vastuulle kuuluvasta korjaustyöstä, valitsee yhtiö urakoitsijan, korjausaikataulun ja korjaustavan.

Yhtiö vastaa kustannuksellaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisesta sekä lisäksi pintojen ennallistamisesta perustasoon saakka, mikäli huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Työt on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti ja viivyttelemättä.